En Portal de Bodegas seguimos la evolución del mercado industrial de la Región Metropolitana para que empresas y propietarios decidan con información, no con intuición. Esta es la actualización de nuestro informe de mercado a septiembre de 2026, a partir del reporte del segundo trimestre de Cushman & Wakefield —el más reciente publicado, ya que el tercer trimestre cierra recién a fines de septiembre— y de la prensa especializada del rubro.
La vacancia toca mínimos históricos en clase A
La tendencia que veníamos reportando se profundizó: la vacancia total del mercado bajó a 3,83% en el segundo trimestre de 2026, y el segmento clase A —el más demandado— quedó en apenas 0,29%, un nivel que en la práctica significa que no hay superficie de primer nivel disponible para arrendar de inmediato.
| Período | Vacancia | Fuente |
|---|---|---|
| 1er semestre 2025 (peak) | ≈ 6,9% | Estudios de mercado 2025 |
| Cierre 2025 | 5,15% – 6,37% | CBRE / Colliers (universos distintos) |
| 1er semestre 2026 | 4,2% – 5,2% | Cushman & Wakefield / CBRE |
| 2º trimestre 2026 | 3,83% (0,29% clase A) | Cushman & Wakefield |
¿Por qué los rangos en los períodos anteriores? Cada consultora mide un universo distinto de propiedades (solo centros clase A/B, con o sin condominios menores), por eso sus cifras difieren entre sí. La tendencia, en todas, es la misma: la vacancia sigue bajando trimestre a trimestre.
Precios: estables en el promedio, con la clase A defendiendo su valor
El precio promedio pedido en Santiago se mantiene en 0,148 UF/m² al mes según el Marketbeat del segundo trimestre 2026 de Cushman & Wakefield —un leve aumento respecto a las 0,147 UF/m² del primer trimestre—. La diferencia por calidad, eso sí, sigue firme.
- —Bodegas clase B — en torno a 0,148 UF/m² pedido, muy cerca del promedio de mercado.
- —Promedio de mercado — 0,148 UF/m²/mes pedido.
- —Proyectos clase A — 0,154 UF/m²/mes, sostenidos por una disponibilidad casi nula.
Con una vacancia de clase A tan ajustada, cabría esperar presión al alza en los precios de ese segmento — algo que todavía no se refleja con fuerza en el promedio pedido, pero que vale la pena monitorear en los próximos reportes.
El giro hacia el built-to-suit: menos especulación, más contratos firmados
El dato más relevante del trimestre no es de precio ni de vacancia, sino de estrategia: de los 681.932 m² en construcción en la Región Metropolitana, un 61,5% (419.632 m²) ya tiene contrato de arriendo firmado antes de estar terminado. El equipo de Market Research de Cushman & Wakefield —liderado por Rosario Meneses— atribuye esto a que la menor velocidad de absorción está llevando a los inversionistas a priorizar proyectos respaldados por demanda concreta, reduciendo su exposición a desarrollos especulativos.
Es, en la práctica, el modelo built-to-suit funcionando a escala de mercado: se construye para un arrendatario confirmado, no para ver quién llega. Profundizamos en cómo funciona este modelo —y en nuestra propia capacidad de hacerlo en Bosque Catemito— en nuestra guía de construcción a medida.
El sur y el poniente concentran la demanda de clase A
Según Cushman & Wakefield, los submercados más buscados para bodegas clase A son el poniente/noroeste y el sur de Santiago. El sector sur, además, es el elegido por el segmento retail para abastecer la Región Metropolitana — una demanda que se suma a la industrial y logística que ya lo caracterizaba. San Bernardo sigue siendo un punto estratégico para operar hacia el sur o conectar con Ruta 5 Sur y Acceso Sur, con valores más competitivos que los polos del norte y la misma conectividad.
Qué significa esto si estás buscando bodega
- —Clase A casi sin disponibilidad. Si tu operación necesita estándar premium, cotiza ahora — la vacancia de 0,29% deja muy poco margen de espera.
- —Los precios todavía no reflejan la presión de vacancia. Es un buen momento para cerrar plazos largos antes de que eso cambie.
- —El built-to-suit ya no es una alternativa marginal. Si tu metraje o tu plazo lo justifican, construir a medida con contrato firmado de antemano es hoy la estrategia dominante del mercado, no la excepción.
- —El sur combina demanda y valor. Sigue siendo uno de los submercados más buscados y, a la vez, más competitivo por m² que el norte.
¿Y nuestros valores?
En Portal de Bodegas publicamos los precios — algo que en este mercado sigue siendo la excepción. Nuestras bodegas en San Bernardo parten en 0,13 UF/m² al mes, bajo el promedio pedido de mercado, con la bodega equipada y lista para operar y trato directo con el propietario, sin comisión de corretaje. Y si tu operación necesita algo que no existe hoy en el mercado —más metraje, más altura, una configuración distinta— en Bosque Catemito construimos a medida, con capacidad para hasta 30.000 m².
Fuentes: Cushman & Wakefield (Marketbeat Industrial Q2 2026, el más reciente disponible a septiembre) y prensa especializada del rubro. Elaboración: Portal de Bodegas, septiembre 2026. Actualizamos este informe periódicamente con cada nueva entrega de las consultoras.
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