En Portal de Bodegas seguimos la evolución del mercado industrial de la Región Metropolitana para que empresas y propietarios decidan con información y no con intuición. Esta es la actualización a octubre de 2026. Y el dato más interesante del mes no está en la bodega industrial: está en el contraste con el mercado de minibodegas, que acaba de publicar cifras y va justo en la dirección contraria.
La bodega industrial: la vacancia sigue cediendo
Según el reporte de NAI Sarrà correspondiente al primer semestre de 2026, la vacancia general de los centros de bodegaje de la Región Metropolitana bajó de 3,69% a 3,59%. La brecha por calidad es lo que más dice: la clase A quedó en 1,21% y la clase B en 5,95% — casi cinco veces más vacancia en el segmento de menor estándar, pese a tener arriendos más bajos.
| Medición | Vacancia general | Clase A |
|---|---|---|
| NAI Sarrà — 1er semestre 2026 | 3,59% | 1,21% |
| Cushman & Wakefield — 2º trimestre 2026 | 3,83% | 0,29% |
| CBRE — cierre 2025 | 5,15% | — |
¿Por qué las cifras no calzan entre consultoras? Cada una mide un universo distinto de propiedades: algunas consideran solo centros de bodegaje clase A y B sobre cierta superficie, otras incluyen condominios menores, y los cortes de período no coinciden. No sirve comparar un número con otro, pero sí comparar la tendencia — y en las tres la vacancia viene bajando.
Una advertencia para quien viene siguiendo este informe: el mes pasado publicamos una vacancia de clase A de 0,29% y este mes aparece 1,21%. La clase A no se cuadruplicó. Son dos mediciones distintas —0,29% es de Cushman & Wakefield al cierre del segundo trimestre, 1,21% es de NAI Sarrà al cierre del primer semestre— y cada una parte de un universo de propiedades distinto. Las dos dicen lo mismo en lo que importa: en clase A prácticamente no queda espacio disponible.
La lectura práctica es la misma que veníamos reportando: no es que no haya bodegas, es que no hay bodegas buenas disponibles. Quien busca estándar alto compite por un stock mínimo; quien transa en calidad todavía encuentra opciones.
Un paréntesis necesario: ¿qué es clase A y qué es clase B?
Los informes de mercado hablan todo el tiempo de clase A y clase B, y casi nunca explican qué significa. Lo primero, que es lo que nadie dice: clase A es el estándar alto y clase B es todo lo demás. Las dos son bodega industrial — es una clasificación por estándar dentro del mismo mercado, no dos mercados distintos. La minibodega, que comparamos más abajo, no entra en esta clasificación: es otro mercado, con otros operadores y otro reporte. Y no hay clase C: lo que no califica simplemente queda fuera del universo que miden las consultoras.
Lo segundo: no es una norma oficial ni una certificación. Es una convención de mercado que usan las consultoras para clasificar centros de bodegaje, y cada una la pondera a su manera. Estos son los criterios que pesan.
| Criterio | Clase A | Clase B |
|---|---|---|
| Altura libre | En torno a 10 a 12 m al hombro | Bastante menor |
| Andenes de carga | Muelles elevados con niveladores hidráulicos | Pocos o ninguno |
| Protección contra incendios | Redes húmeda y seca, con rociadores o factibilidad de instalarlos | Estándar menor |
| Radier y patio de maniobras | Resiste grúas y racks; el patio permite girar un camión completo | Más acotado |
| Certificaciones | Cada vez más frecuentes, sobre todo de sustentabilidad | Poco habituales |
Ojo con leer la tabla como un checklist: la clasificación se pondera, no se aplica con una regla fija. Un centro con menos altura puede seguir siendo clase A si compensa en seguridad, resistencia al fuego o sistema constructivo, y uno antiguo bien reacondicionado también. Por eso dos consultoras pueden clasificar el mismo galpón distinto — y por eso sus cifras de vacancia por clase no son intercambiables.
¿Y nuestras bodegas? Nuestros proyectos en San Bernardo no son centros logísticos clase A de 12 metros al hombro, y no tiene sentido decir lo contrario. Son bodegas y galpones industriales equipados —radier industrial alisado, energía trifásica, seguridad 24/7, patio de maniobras— para operaciones que necesitan infraestructura real sin pagar el premium de un condominio clase A. Qué revisar para saber si una bodega sirve para tu operación está en nuestra checklist técnica.
El contraste del mes: la minibodega va al revés
A comienzos de octubre se difundió el reporte de minibodegas de Colliers para la Región Metropolitana, y el comportamiento del segmento es casi el espejo del industrial: mientras la bodega industrial se aprieta, la minibodega acumula espacio sin arrendar.
- —Inventario — 396.035 m² acumulados en la Región Metropolitana.
- —Vacancia — subió de 28,5% a 31,7%, equivalente a 125.639 m² sin arrendar.
- —Precio promedio — 0,356 UF/m² al mes.
- —Nueva oferta — solo dos centros nuevos durante 2026, ambos en la zona oriente.
- —Distribución — zona centro 44,6%, norte 31,6% y oriente 18,8% del total.
Puestos uno al lado del otro, los números son difíciles de ignorar: 31,7% de vacancia contra 3,59%, y 0,356 UF/m² contra unas 0,148 UF/m² de promedio industrial.
Antes de sacar conclusiones, hay que comparar con cuidado, porque los dos precios no incluyen lo mismo. El valor de minibodega suele venir con gastos comunes, seguridad y acceso incluidos, y varios operadores no cobran garantía. El valor industrial de 0,148 UF/m² es precio pedido —lo que se publica, no necesariamente lo que se firma— y normalmente deja fuera gastos comunes y consumos. Aun ajustando por eso, la brecha por metro cuadrado sigue siendo de más del doble.
Que así sea no tiene nada de raro, y conviene decirlo en vez de presentarlo como escándalo: los metros chicos siempre se pagan más caros por unidad que los metros a granel, igual que en cualquier otro mercado. Lo que la minibodega vende no es superficie, es conveniencia —plazo corto, sin contrato largo, puerta abierta un sábado—. El punto práctico es que esa conveniencia tiene un costo por m² que crece con el volumen, y que a partir de cierta superficie deja de tener sentido financiero. Dónde está ese límite lo desarrollamos en nuestra comparación entre bodega industrial y self-storage.
Dónde se está absorbiendo la superficie
En el primer semestre, el submercado de Ruta 5 Norte concentró la mayor absorción de la Región Metropolitana con 44.818 m² — cerca del 73% de toda la superficie absorbida en el período, según NAI Sarrà. Hacia adelante el mapa se reparte: CBRE proyecta el ingreso de unos 388.000 m² durante 2026, concentrados en los submercados norte y sur.
Es un matiz que vale la pena anotar frente a nuestro informe anterior: la absorción del semestre se cargó al norte, mientras que la nueva oferta que viene se reparte entre norte y sur. El eje sur sigue siendo, en las mediciones de Cushman & Wakefield, uno de los submercados más buscados para clase A y el preferido por el retail para abastecer la Región Metropolitana.
El dato que cambia cómo hay que buscar: el tiempo
Si hay una sola conclusión que sacar del trimestre, no es de precio ni de vacancia: es de plazos. El mercado se está comprometiendo antes de existir.
- —El 61,5% de la superficie en construcción en la Región Metropolitana ya tiene contrato de arriendo firmado antes de estar terminada (Cushman & Wakefield).
- —Conseguir terreno, obtener permisos y construir toma entre cuatro y cinco años, según CBRE — la oferta no puede reaccionar rápido aunque la demanda apriete.
- —La prensa especializada recoge recomendaciones de planificar una operación nueva con 18 a 24 meses de anticipación.
Para una empresa que necesita espacio, eso cambia el orden de las cosas. Si tu plazo es de años, el camino es el built-to-suit con contrato firmado de antemano. Si tu plazo es de meses, la única vía realista es superficie ya construida y disponible — y ahí la diferencia la hace cotizar temprano, no negociar duro.
Qué significa esto si estás buscando bodega
- —La clase A sigue sin holgura. Si necesitas estándar alto, cotiza antes de tener el plazo encima: la vacancia de 1,21% deja poco margen de espera.
- —Compara el costo por m², no la cuota mensual. Una minibodega se ve barata al mes porque es chica; por metro cuadrado cuesta más del doble que una bodega industrial.
- —Los precios industriales siguen estables. Es buen momento para cerrar plazos largos antes de que la vacancia ajustada se traslade al canon.
- —Si tu horizonte es de años, el built-to-suit ya es la estrategia dominante del mercado, no la excepción.
¿Y nuestros valores?
En Portal de Bodegas publicamos los precios, algo que en este mercado sigue siendo la excepción. Nuestras bodegas en San Bernardo parten en 0,13 UF/m² al mes, bajo el promedio pedido de mercado, con la bodega equipada y lista para operar y trato directo con el propietario, sin comisión de corretaje. Y si tu operación necesita algo que hoy no existe en el mercado —más metraje, más altura, una configuración distinta— en Bosque Catemito construimos a medida, con capacidad para hasta 30.000 m².
Fuentes, dato por dato. Vacancia industrial 3,59% general, 1,21% clase A y 5,95% clase B, y absorción de 44.818 m² en Ruta 5 Norte: reporte de NAI Sarrà del 1er semestre de 2026. Minibodegas —inventario de 396.035 m², vacancia de 28,5% a 31,7%, 125.639 m² vacantes, 0,356 UF/m² promedio y distribución por zonas—: reporte de Colliers difundido a comienzos de octubre de 2026. Precio pedido industrial de 0,148 UF/m², vacancia de 3,83% y 61,5% de la superficie en construcción prearrendada: Marketbeat Industrial de Cushman & Wakefield, 2º trimestre de 2026. Vacancia de 5,15% a cierre de 2025, proyección de 388.000 m² para 2026 y plazo de cuatro a cinco años para desarrollar: CBRE. Recomendación de planificar con 18 a 24 meses de anticipación: prensa especializada del rubro. Criterios de clase A y clase B: descripciones de CBRE y Cushman & Wakefield recogidas en prensa del rubro y en fichas técnicas de proyectos chilenos.
Cómo leer estas cifras. Accedimos a los reportes a través de su cobertura en prensa especializada, no a los documentos originales de cada consultora. Cada consultora mide un universo distinto de propiedades y con cortes de período distintos, así que las cifras no son comparables una contra otra: lo comparable es la tendencia. A la fecha de este informe no hay publicado un reporte de bodegas industriales del tercer trimestre de 2026, y no extrapolamos uno. Elaboración: Portal de Bodegas, octubre 2026. Actualizamos este informe con cada nueva entrega de las consultoras.
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